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自住房.「金九银十」既然是卖房季,就赶快卖吧!

2020-05-22 22:45 769浏览

「金九银十」曾是坊间认为的购房最佳时期,然而笔者上一篇文章已经分析了。金九银十不过是个人造的概念,是开发商用来卖房子的。不过市场的观念难以一时扭转,但投资者需要迅速扭转观念,是搭着「金九银十」的顺风车卖房子,而不是买入更多。因为房产归根到底不等于收入,只有能带来现金流的房产才是财富。

从欧美成熟地产市场的情况看,富裕阶层和高凈值家庭通常把自住房的资产规模控制在资产总比的30%之内;自住房佔比越高,说明投资和理财能力越弱,家庭仅能依靠单一收入,退休后只能依靠养老金生活,实际生活品质趋于下降。

从现金流角度分析,自住房不能带来稳定租金收入,也不能获得银行及其他金融机构的有效抵押;换句话说,自住房的资产仅是账面财富,而非可以进行有效支配的资产。因此才会有欧美这样类似的人群:住在豪宅里的「穷人」——他们从父母那里继承了豪宅,但捨不得放弃已经习惯了的居住环境和方式,不得不还要为中产的收入而努力工作来养活豪宅的维护支出;这跟国人不停地买了小房子卖大房子,本质上是一样的。

从投资的角度分析,投资要想盈利,就要收入大于支出才行;而房产的盈利不外乎两种,房价上涨,租金收益。第一种情况,是国人对房子爱的深沉的原因,但未来有一个小小的变动,那就是房价涨了,但市场交易被限制了,无法变现,房产财富依然只是账面的。第二种情况,租金回报。但国内房产的租金回报率普遍低于3%,热点城市的租金回报率普遍低于2%,这与贷款利率5%形成了巨大的落差;而这个落差,恰恰就是跌破实际收益的台阶。

如果是一二线城市的房价高,从而让租金回报率变动,那幺买三四线城市的房子不就可以吗?而盲目投资三四线城市的楼市,未来投资者势必会面临以下问题:

1. 资金流入三四线城市推高了房价,投资者获得了高额的账面资产,但就当地的收入水平来说,购房的相对成本也是十分高的;如果加上投资者心理预期的溢价,难以有人能成为后继者。

2. 租售同权、共有产权等创新型政策提出,无疑为一二线城市的人提供了解决刚需住房的预期,「逃离北上广」最终变成「逃回北上广」,人口流失,无力支撑房价上涨。

因此,重整资产,是当下投资者需要做的,而不是进一步扩大资产规模;而重整资产的好机会,恰恰就是市场在「金九银十」的口号下,保证了成交的意愿与温度,此时不卖,还等何时呢?

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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